Zakup nieruchomości w Hiszpanii – jak przeprowadzić udaną transakcję? (10 KROKÓW)

Znalazłaś idealne 120-metrowe mieszkanie na Costa Blanca. Właśnie rozpoczyna się budowa nowoczesnego kompleksu usytuowanego w Moraira, jednej z najbardziej urokliwych miejscowości na wybrzeżu. Twoje przyszłe 120-metrowe mieszkanie będzie do odbioru za dwa lata.

Trzy sypialnie, w tym główna z prywatną łazienką i garderobą, zapewniają komfort zarówno do zamieszkania na stałe, jak i wakacyjnego odpoczynku. Przestronny salon z panoramicznymi oknami otwiera się na duży taras z widokiem na morze i nadmorską zieleń. Kuchnia open space zostanie wyposażona w nowoczesne sprzęty i elegancką wyspę, a jadalnia płynnie połączy się ze strefą relaksu na świeżym powietrzu.

Apartamentowiec będzie otoczony ogrodami, a do dyspozycji mieszkańców będzie wspólny basen, siłownia i strefa wellness. Inwestycja powstaje w spokojnej dzielnicy, 10 minut spacerem od plaży,  blisko kawiarni oraz restauracji.

Budowa właśnie ruszyła, a zakończenie planowane jest na 2027 rok. Ekscytacja sięga zenitu, ale to właśnie moment, w którym trzeba być najbardziej ostrożnym. Na co zwrócić uwagę?

Poprosiliśmy Ewę Irminę Kałużyńską, prawniczkę od ponad 20 lat pracującą na hiszpańskim rynku o wyjaśnienie krok po kroku, jak przeprowadzić transakcję zakupu nieruchomości.

10 kroków do udanej transakcji

Tak czy inaczej oto najważniejsze sprawy, o których trzeba pamiętać. 

1. Weryfikacja lokalizacji

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – najważniejszy element inwestycji w nieruchomości. Dom czy apartament ma być pięknie usytuowany w okolicy, która w przyszłości zyska na wartości, nie będzie cała gęsto zabudowana, nie stanie się niebezpieczna. Dlatego warto zasięgnąć rady u osób, które znają okolicę. 

Może się okazać, że lokalna ludność jest skonfliktowana z deweloperem. Możemy trafić na miejsce, gdzie planowane jest zbyt wiele inwestycji i za kilka lat zamiast przestronnych widoków będzie tłoczno. 

Jak w każdym europejskim kraju procesy społeczne mogą doprowadzić do obniżenia standardu okolicy, a zdarza się, że może stać się niebezpiecznie. A może też lokalizacja w historycznie uboga właśnie podlega procesowi gentryfikacji i wkrótce ceny nieruchomości poszybują.

2. Zadbaj o NIE

NIE (Número de Identificación de Extranjeros) to hiszpański numer indetyfikacji dla obcokrajowców niezbędny do przeprowadzania czynności prawnych. Można go wyrobić na komisariacie policji. Problem w tym, że ze względu na duże zainteresowanie kolejki mogą być bardzo uciążliwe. 

To zadanie też można powierzyć profesjonaliście. Istnieje także możliwość uzyskania numeru w Polsce – w Konsulacie. Jednak kontakt z hiszpańskimi urzędami bywa utrudniony. Zdarza się, że ignorują wiadomości, a wtedy skuteczniejsza okazuje się interwencja adwokata.

Hiszpania jest krajem o bardzo skomplikowanej biurokracji – w wielu przypadkach działa ona gorzej niż w Polsce. Z pomocą adwokata cały proces może zająć jeden dzień, natomiast przy samodzielnym podejściu może w najgorszym przypadku trwać nawet kilka miesięcy.

3. Sprawdź dokumentację

Przed podpisaniem umowy wstępnej warto dokładnie sprawdzić dokumentację. Tutaj najważniejsze są dwa kroki. 

Prevención de Blanqueo de Capitales – tutaj weryfikujemy dewelopera. Środki wpłacone na zakup nieruchomości nie mogą zostać użyte na jej budowę – muszą być zdeponowane na rachunku żyranckim. Sprawdzamy również, czy deweloper posiada odpowiednie licencje lub możliwość ich uzyskania.

Ayuntamiento (czyli ratusz czy urząd gminy) – tu sprawdzamy plany zagospodarowania przestrzennego. Warto skonsultować się z architektem, który współpracuje z lokalnymi urzędami. Może się zdarzyć, że deweloper nie jest dobrze postrzegany przez władze, co prowadzi do problematycznych decyzji – np. w jednym z przypadków zbudowano mur, który uniemożliwił wjazd do garażu.

Choć plany zagospodarowania przestrzennego podlegają zmianom rzadko – zwykle raz na 30 lat – kluczowe jest ich sprawdzenie w momencie zakupu. Nie można odrolnić ziemi, ale mogą pojawić się istotne zmiany dotyczące przeznaczenia działki.

Warto znać nie tylko przepisy, ale także lokalną mentalność. My, jako mieszkańcy północy, cenimy sobie planowanie, jakość i solidność wykonania, nawet kosztem wyższej ceny. Natomiast Hiszpanie i Latynosi są bardziej spontaniczni – liczy się dla nich przede wszystkim cena, a niekoniecznie jakość.

4. Sprawdź umowę deweloperską

Umowy deweloperskie są bardzo obszerne, dlatego wymagają dokładnej analizy. Kluczowe jest dopilnowanie prawidłowego podpisania umowy przez klienta. 

Na co zwrócić uwagę? Cała komunikacja z deweloperem powinna być odpowiednio udokumentowana, zwłaszcza że proces zakupu nieruchomości może trwać długo. Umowa deweloperska jest jednym z najważniejszych dokumentów przy zakupie nieruchomości. W związku z tym, przed jej podpisaniem, warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii, aby uniknąć potencjalnych problemów w przyszłości. Oto niektóre z najważniejszych aspektów, na które należy zwrócić uwagę:

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy upewnić się, że dane stron są poprawne, zakres i specyfikacja mieszkania są szczegółowo określone, cena oraz warunki płatności są jasne, terminy realizacji oraz kary za opóźnienia zostały dokładnie określone, ukryte koszty, takie jak opłaty notarialne, zostały uwzględnione, warunki rękojmi i gwarancji są precyzyjnie zapisane, warunki odbioru mieszkania i jego przekazania są jasne, dokumentacja oraz komunikacja z deweloperem są odpowiednio udokumentowane, prawa i obowiązki stron są wyraźnie wskazane, a warunki odstąpienia od umowy są jasno określone.

5. Podpisanie umowy wstępnej

Przy zakupie nieruchomości za 350 tys. należy wpłacić 10-20% wartości w gotówce w momencie podpisania wstępnej umowy. Pozostała kwota może być finansowana kredytem.

W tym momencie także przydatna może być obecność adwokata. Po pierwsze, hiszpańscy notariusze tylko czasem mówią po angielsku. Zdarza się, że moi klienci pytają o notariuszy mówiących po polsku – taka sytuacja nie zdarza się praktycznie nigdy. 

W Hiszpanii notariusz nie ponosi odpowiedzialności za treść aktu prawnego, co oznacza, że jego rola ogranicza się głównie do potwierdzenia podpisów i weryfikacji tożsamości stron umowy. Z tego powodu, jeśli polscy inwestorzy chcą uniknąć ewentualnych błędów czy pomyłek w umowach, powinni rozważyć wynajęcie adwokata. Adwokat ten, w odróżnieniu od notariusza, bierze odpowiedzialność za prawidłowość transakcji i treść umowy. 

Dodatkowo, adwokat w Hiszpanii posiada obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC), co stanowi dodatkową gwarancję bezpieczeństwa dla inwestora, w razie ewentualnych nieprawidłowości w transakcji. W skrócie, zatrudnienie adwokata daje większą pewność, że transakcja przebiegnie zgodnie z prawem i zminimalizuje ryzyko popełnienia błędów.

W przypadku omawianej transakcji mamy 2 lata na zorganizowanie funduszy, co daje czas na przygotowanie finansowania i ewentualne negocjacje warunków kredytu. 

Jeśli się rozmyślimy mamy możliwość cesji na osobę trzecią. Warto, aby taka możliwość była zawarta w umowie deweloperskiej. Nawet jeśli się rozmyślimy, możemy za dwa lata scedować umowę na osobę trzecią (często sprzedając ją z zyskiem). 

6. Kredyt hipoteczny

Polacy bez problemu ubiegać się o kredyt w Hiszpanii, gdzie oprocentowanie jest dużo niższe i sięga 2-3% w skali roku.

Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii jako nierezydent, należy spełnić trzy warunki: posiadać NIE, dostarczyć dokumentację finansową potwierdzającą zdolność kredytową (zaświadczenie o dochodach, wyciągi bankowe, umowy o pracę czy zeznania podatkowe) oraz zapewnić wkład własny.

Hiszpański sektor bankowy bardzo źle zniósł kryzys 2008 roku, dlatego wkład własny jest tu wyższy niż w Polsce. Dla nierezydentów standardowy wkład własny wynosi zazwyczaj od 30% do 40% wartości nieruchomości, podczas gdy rezydenci mogą liczyć na niższy wkład własny, często na poziomie 20%.

Przed ostatecznym wyborem warto porównać 2-3 oferty. Dzięki temu możemy dokładnie przeanalizować warunki, takie jak oprocentowanie, okres kredytowania, dodatkowe opłaty i elastyczność spłaty. Warto je zestawić w przejrzystej tabeli, aby ułatwić podjęcie najlepszej decyzji finansowej.

7. Podpisanie umowy zakupu nieruchomości

W Hiszpanii wpis do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad) przy zakupie nieruchomości dokonuje notariusz oraz rejestrator nieruchomości (Registrador de la Propiedad), ale powinien ich i tutaj dopilnować adwokat.

Kupujący i sprzedający podpisują umowę sprzedaży przed notariuszem. Notariusz potwierdza legalność transakcji i potwierdza, czy nieruchomość nie ma długów ani obciążeń. Po podpisaniu aktu notarialnego (Escritura Pública de Compraventa) wydawana jest notarialnie poświadczona Escritura Pública, czyli akt własności.

8. Uregulowanie podatków i opłat

Po zakupie należy uiścić odpowiednie podatki, m.in. ITP + AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales+ Actos Jurídicos Documentados) – dla nieruchomości z rynku wtórnego (zwykle 6-10% wartości nieruchomości, w zależności od regionu + 1-1,5%). IVA + AJD (Impuesto sobre el Valor Añadido + Actos Jurídicos Documentados) – dla nieruchomości z rynku pierwotnego (około 10% + 1-1,5%).

9. Złożenie wniosku do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad)

Notariusz przekazuje dokumenty do odpowiedniego Rejestru Nieruchomości. Można również złożyć wniosek osobiście lub za pośrednictwem prawnika. Rejestrator nieruchomości (Registrador de la Propiedad) dokonuje wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Po kilku tygodniach (zazwyczaj 1-3 miesiące) otrzymuje się oficjalne potwierdzenie wpisu do rejestru.

10. Pozostałe formalności

Po podpisaniu umowy notarialnej jesteśmy już właścicielami nieruchomości w Hiszpanii.

To czas, w którym przepisujemy na nas wszystkie media, woda, dom, gaz. Musimy też opłacić podatek katastralny. W Hiszpanii podatek katastralny, znany jako Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), jest corocznym podatkiem lokalnym nakładanym na właścicieli nieruchomości. 

Stawki IBI są ustalane przez lokalne władze gminne i zazwyczaj mieszczą się w przedziale od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej nieruchomości. Proszę pamiętać, że wartość katastralna nieruchomości jest najczęściej o wiele niższa niż jej wartość rynkowa.

Warto pamiętać, że po 168 dniach zostajemy (nie automatycznie) rezydentami fiskalnymi, co wiąże się z wyższym opodatkowaniem. 

Wyrobienie licencji turystycznej. Ogólne nastawienie do zagranicznych turystów jest w Hiszpanii pozytywne. Szanuje się ich. Jednak w niektórych miejscowościach, gdzie turystów jest bardzo dużo, rdzenni mieszkańcy zaczynają protestować. Dla przykładu w Walencji wprowadzono memorandum na nowe licencje turystyczne – nie będa wydawane aż do lata. 

 W miejscowościach czysto turystycznych takiego problemu nie ma. Powinniśmy otrzymać SignaturID, czyli unikalny numer rejestracyjny nadawany nieruchomościom turystycznym, które są legalnie wynajmowane krótkoterminowo.

To wszystko. Sprzedaż nieruchomości obcokrajowcom to ważny element hiszpańskiej gospodarki. Dlatego nasze pieniądze są tam mile widziane. Jednak trzeba pamiętać o różnicach w kulturze, obyczajach i mentalności, które mogą zaskoczyć polskich inwestorów.