Mimo rosnących cen, Hiszpania wciąż przyciąga Polaków jako idealne miejsce do zakupu nieruchomości. Statystyki z trzeciego kwartału 2024 roku pokazują, że Polacy zajmują czwarte miejsce wśród zagranicznych nabywców, ustępując jedynie Brytyjczykom, Niemcom i Marokańczykom.
Katalonia, Walencja, Costa Blanca i Andaluzja to regiony szczególnie upodobane przez polskich kupujących. Według danych Registradores de España, organizacji zrzeszającej prawników zajmujących się rejestrami nieruchomości, w 2024 roku Polacy nabyli ponad 1,3 tys. nieruchomości, co stanowi ponad 5% wszystkich transakcji zawartych przez obcokrajowców w Hiszpanii.
Na co zwrócić uwagę kupując dom czy mieszkanie pytamy prawniczkę Ewę Irminę Kałużyńską, która od ponad 20 lat obsługuje transakcje nieruchomości na Costa Blanca i Costa del Sol.
Polacy kupują coraz chętniej domy w Hiszpanii. Czy to się kiedyś skończy?
Trend się nasila. Największy wpływ na zainteresowanie nieruchomościami w Hiszpanii ma sytuacja finansowa Polaków – a ci z roku na rok mogą sobie na coraz więcej pozwolić.
Polska jest coraz bogatsza i już nie tylko klasa średnia może sobie pozwolić na zakup nieruchomości za granicą. Dopóki utrzyma się wzrost gospodarczy i Polacy będą coraz więcej zarabiać, możemy spodziewać się wzrostu popytu a co za tym idzie i cen.
Czy nadal się opłaca?
Pamiętajmy, że mimo stałego wzrostu, ceny nieruchomości wakacyjnych – a te są najbardziej pożądane – są wciąż niższe niż nad Bałtykiem. Gdzie rozmiar wybrzeża jest ograniczony, klimat mało atrakcyjny.
Nie bez znaczenia jest strach przed wojną i poszukiwanie inwestycji a także miejsca do zamieszkania z dala od ewentualnej konfrontacji Rosji z NATO. Kupowanie „na wypadek wojny” to wciąż częsta motywacja.
Gdzie prowadzone są inwestycje?
W Hiszpanii buduje się dużo na Costa Blanca i Costa del Sol. To też regiony najpopularniejsze wśród Polaków, którzy bardzo dużą wagę przywiązują do bezpośredniego widoku na morze. Bardziej zależy im na nieruchomościach w najlepszych kurortach niż w miastach takich jak Madryt, Barcelona czy Walencja – gdzie dominują inwestorzy z innych krajów.
Natomiast Polacy celują w miejscowości takie jak Alicante, Benidorm, Xàbia czy Marbella.
Jeśli chodzi o ceny, można powiedzieć, że Costa Blanca północna jest droższa niż Costa Blanca południowa. Najdroższym regionem Costa del Sol.
A co z okazjami, takimi jak darmowe nieruchomości w opuszczanych przez mieszkańców miejscowościach?
Dla inwestorów szukających rozsądnej lokaty kapitału to nie jest atrakcyjny temat. Nie są nim też zainteresowane agencje nieruchomości. To domy czy mieszkania podarowywane osobom, które zechcą się tam osiedlić i zobowiążą się zamieszkać na stałe lub prowadzić biznes.. Raczej nie wchodzą tu w grę nieruchomości wakacyjne. Z punktu widzenia polskich inwestorów to raczej ciekawostka.
Co najważniejsze jest w wyborze nieruchomości w Hiszpanii?
Trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja. Miejsce, w którym znajduje się nasz wakacyjny dom ma decydujący wpływ na obecną i przyszłą cenę oraz na to, czy będziemy w nim szczęśliwi.
Lokalizacja to dostęp do morza, sąsiedzi, infrastruktura, miejscowa społeczność. Żeby odpowiednio ocenić atrakcyjność danej okolicy potrzebna jest dogłębna znajomość regionu. Nie da się dostrzec wszystkich niuansów podczas jednorazowej wizyty.
Dla przykładu w Hiszpanii tradycyjnie mieszka wielu Cyganów, którzy stanowią około cztery miliony w ponad czterdziestomilionowej populacji. Do tego osiedliła się tam około milionowa grupa Cyganów z Rumunii. Dlaczego wspominam o tej mniejszości etnicznej?
Bo niestety są lokalizacje, takie jak dzielnica Cabanyal przy plaży Malvarrosa w Walencji, gdzie mimo pięknej okolicy są problemy z wynajmem nieruchomości wakacyjnych. A to dlatego, że nie jest tam bezpiecznie, są problemy z tym, żeby wyjść z domu po zmroku.
Ta dzielnica jest akurat powszechnie znana, ale podobne problemy występują też gdzie indziej. Dlatego warto skontaktować się z osobami, które od lat znają region i wiedzą jaka jest dynamika społeczna w poszczególnych miastach i dzielnicach.
Ja mieszkam w Walencji i obsługuję nieruchomości na Costa Blanca i Costa del Sol od ponad 20 lat. To ogromny i zróżnicowany obszar, gdzie można trafić na okazję, która siedzi „na minie”.
Oprócz samej lokalizacji, na co trzeba uważać?
Trzeba uważać na samych deweloperów. Jeśli kupujemy nieruchomości z pierwszej ręki zwróćmy uwagę, czy pieniądze wpłacone na poczet zakupu były żyrowane, czyli czekały na koncie i zostały uwolnione dla dewelopera w momencie odbioru nieruchomości.
To zabezpieczenie na wypadek, jeśli inwestycja nie zostanie zrealizowana albo okaże się, przy odbiorze, że brakuje licencji. W takim przypadku będziemy mogli odstąpić od umowy i odzyskać pieniądze.
Zdarza się, że nieuczciwi deweloperzy pieniądze klientów przeznaczają na finansowanie budowy, co przerzuca na konsumentów całe ryzyko.
Jak się upewnić, że do tego nie dojdzie?
W praktyce najlepiej wynająć adwokata. Zgodnie z hiszpańskim prawem adwokat odpowiada za cały proces zakupu nieruchomości – jest reprezentantem fiskalnym.
Dlaczego to takie ważne? W Hiszpanii, w przeciwieństwie do Polski, notariusz nie odpowiada za dokumentację nieruchomości oraz jej nie interpretuje czy też nie doradza klientowi. Oznacza to, że za ewentualne błędy płaci klient. Tu jest duża biurokracja, a co za tym idzie duży bałagan. Urzędnicy wywalczyli liczne przywileje, pracę mają w praktyce na własność – nie mogą zostać zwolnieni, co za tym idzie petenci, szczególnie ci z zagranicy muszą być bardzo uważni. Szczególnie w okresie boomu na rynku nieruchomości.
Ile kosztuje wynajęcie prawnika?
Standardem jest 1% wartości transakcji plus VAT. To minimalna stawka urzędowa, która w praktyce obowiązuje na rynku. Jeśli adwokat się pomyli, koszt takiego błędu pokrywa drogie ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.
Kupując na rynku pierwotnym mamy do czynienia z odległymi terminami odbioru – sięgającymi 2-3 lata. Jeszcze dziesięć lat temu na rynku panował spory chaos – normą było inwestowanie wpłat w budowę, oc było traktowane jako przewinienie administracyjne. Obecnie za taką praktykę grozi od roku do trzech lat więzienia. Wprowadzono liczne procedury przeciwko praniu brudnych pieniędzy.
Jakich pułapek unikać na rynku wtórnym?
Kolejnym zagrożeniem jest status nieruchomości. Szczególnie gdy kupujemy na rynku wtórnym. Hiszpania to specyficzny kraj, w ktorym nie mozna odrolnić ziemi, żeby na niej cokolwiek wybudować. Status działki jest przewidziany w planach zabudowy przestrzennej aktualizowanych raz na 30 lat.
Dlatego w Hiszpanii do 2007 powstało wiele nieruchomości jednorodzinnych na podłożu nie przeznaczonym do zabudowy. Zrobiono to nielegalnie. W księdze wieczystej widnieć status urbana (pod zabudowę) a nie rustica (rolna), w dodatku ta reguła ma swoje wyjątki.
Dlaczego tak się dzieje?
Kolejny niuans prawny. Tym razem chodzi o podatek katastralny, który jest odprowadzany w całości do gmin. Jeśli gmina nakazałaby zburzenie nielegalnej nieruchomości, nie otrzyma pieniędzy z podatku. Dom więc stoi, ale zagrożenie prawne dla właściciela pozostaje. W praktyce statusu działki nie da się zmienić. Można starać się legalizować, odnowić nieruchomość, ale nie można na niej budować.
Na całym świecie mieszkańcy kurortów zaczynają protestować przeciwko masowej turystyce. Domagają się m.in. ograniczenia krótkoterminowego wynajmu. Jakie są nastroje w pani regionie?
Tak, to bardzo ważny temat dla polskich inwestorów, którzy chcieliby, aby nieruchomość zarabiała na siebie, gdy z niej nie korzystają.
W większości miejscowości można wciąż wyrabiać licencje turystyczne, które pozwalają na wynajem. Jednak Walencja, Barcelona czy niektóre dzielnice Alicante wprowadziły moratorium, które nie zezwala na wyrobienie nowych licencji.
Sytuacja jest dynamiczna i zdecydowanie warto dowiedzieć się jaki jest trend w danej miejscowości.
Z drugiej strony są też sposoby na zapewnienie sobie możliwości legalnego wynajmu. W kurorcie wspólnota mieszkaniowa może uznać, że ich budynek ma status turystyczny i zapewnić sobie w ten sposób możliwość krótkoterminowego wynajmu.
Czy naprawdę nie da się dokonać transakcji samodzielnie?
Często rozmawiam z klientami, którzy chcieli zaoszczędzić i przypilnować transakcji samodzielnie. Raz zjawiła się osoba, która nabyła dom, który tego samego dnia u trzech różnych notariuszy kupiły w sumie trzy osoby.
Inna klientka zapłaciła gotówką za luksusowy dom, w którym mieszkała od 10 lat zanim dowiedziała się, że nie jest jego właścicielką, bo notariusz okazał się zwykłym oszustem.
Zdarza się, że ktoś kupuje nieruchomość i nie wiedząc o tym, że przewidywany jest np. remont fasady za zgodą wspólnoty, którego koszt wyniesie 160 tys. euro do podziału między osiem mieszkań.
Cały świat obeszły wiadomości o tragicznej powodzi jesienią 2024. Czy na Costa Blanca czy Costa del Sol odczuwalne są zmiany klimatyczne?
Tragiczna powódź wystąpiła 29 października głownie głównie w Walencji, gdzie wylały suche na co dzień koryta rzek. To był ogromny kataklizm, którego skutki będą usuwane jeszcze co najmniej przez rok. Jednak tego typu powodzie zdarzają się od stuleci, a wiemy o nich od kiedy prowadzone są rejestry.
Powódź w Alicante spowodowała tzw. dana. Podobna miała miejsce w latach 1950. Dana to burza, która się nie przesuwa ale „wisi” w jednym miejscu. U nas spadło ponad 750 litrów na m2 w ciągu 24 godzin. Woda popłynęła korytami rzek do morza.
Główną przyczyną katastrofy były wybudowane w tych korytach nieruchomości i infrastruktura. Dana nie spowodowała zniszczeń w samej Walencji, bo koryta suchych rzek przeniesiono do miejscowości na obrzeżach i te tereny ucierpiały najbardziej.
Na tydzień przed powodzią dom na górze nad miejscowością Chiva. Nam nic się nie stało, ale w samej miejscowości 390 domów wybudowanych w korycie suchej rzeki jest do wyburzenia. W żadnym wypadku nie powinno się budować i sprzedawać nieruchomości w takich lokalizacjach, bo tragedia jest tylko kwestią czasu.
A co z rosnącą temperaturą? Hiszpania wydaje się być zagrożona.
Jeśli chodzi o zmiany klimatyczne, to jest to tu temat bardzo upolityczniony. Lewicowy premier Pedro Sanchez postawił sobie za cel bycie liderem globalnej walki przeciwko zmianom klimatycznym.
W Hiszpanii są regiony, gdzie lipiec czy sierpień zawsze były nie do wytrzymania. Natomiast miejscowości nadmorskie mają swój własny, dużo przyjemniejszy klimat.
A jak ocenia pani inwestycje na przeciwległym wybrzeżu Hiszpanii nad Atlantykiem?
Tutaj też często zdarzają się inwestycje „przez pomyłkę”. Problem w tym, że w Galicji, w północno-zachodniej części Półwyspu Iberyjskiego mamy klimat bardziej zbliżony do Irlandii niż stereotypowej Hiszpanii. Więc zdarza się, że ktoś wybiera tamto wybrzeże i przez pomyłkę ląduje w deszczowej Irlandii zamiast słonecznej Hiszpanii.
Także są takie parametry inwestycji, których nie da się przechytrzyć – jeśli marzymy o wakacyjnym domu w pięknej słonecznej okolicy z widokiem na morze, musimy udać się na zakupy w regionie, którzy cieszy się największą popularnością.
